與此同時，佳兆業服務、旭輝永升物業等物業公司也進入上市倒計時。

 

      問題在于，為何這些房企開始發展原本不起眼的物業？是“造殼”還是搶占物業服務地盤？

 

      IPO

 

      在港上市物業公司將破十家

 

      11月6日，新城集團旗下的物業公司新城悅在港交所敲鐘，成為繼雅生活和碧桂園服務之后，今年第三家在港上市的內地物業公司。

 

      據悉，新城悅創立于1996年，目前已發展成為布局全國的綜合性專業化物業管理服務商。在服務面積方面，截至2018年4月30日，新城悅簽約項目涵蓋21個省、直轄市及自治區的53個城市，總合約管理面積達7334萬平方米，總在管面積達3703萬平方米。

 

      值得一提的是，新城悅也是在港交所主板上市的第九家物業公司，前八家分別是彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國、雅生活服務、碧桂園服務。

 

      繼新城悅之后，旭輝旗下永升生活、佳兆業物業等物業公司也都在籌備上市。今年8月9日，永升生活服務集團有限公司向港交所提交了招股書，擬赴港上市。據悉，永升生活于2017年4月14日在新三板掛牌，原證券簡稱為“永升物業”。

 

      據財務報表顯示，永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年第一季度的收益達1.98億元。今年3月9日，永升物業發布公告稱，根據戰略發展規劃需要，申請公司股票在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。

 

      目前新三板上市的物管公司數量在不斷攀升，永升生活為什么在新三板上市后又退出呢？業內人士指出，大部分物業企業凈利率在3%-7%，物業公司的資產就是一紙合同，是地地道道的輕資產公司。而通過新三板獲得的融資額有限，就算融資拿到錢，其投資利潤也難以支撐利息負擔。對此，記者向旭輝方面求證，截至記者發稿前，并未得到相關回應。

 

      個案

 

      佳兆業物業IPO生變

 

      新城悅之后，佳兆業旗下拆分的佳兆業物業IPO之路也在醞釀中，但較為波折。

 

      今年6月，佳兆業就向港交所遞交了物業公司上市申請表格。資料顯示，截至2017年末，佳兆業在管的物業建筑面積約為2400萬平方米，共計119個物業，包括100個住宅社區和19個非住宅物業。

 

      然而，11月8日，佳兆業發布公告，就建議分拆佳兆業物業獨立上市事項稱，中國港股通投資者為非合資格股東，不得通過深港通及滬港通交易機制參與優先發售。建議分拆須待上市委員批準、董事會及佳兆業物業董事會最終決定、市場狀況及其他因素，故建議分拆不一定實行。

 

      這給佳兆業物業IPO進程增加了不確定性。“類似沒有優先發售權屬于同股不同權的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度規定，港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的，換而言之，股東名冊上是沒有此類投資者名字，所以本身也會限制部分股票權益。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此類約束會使投資者相對顧慮，進而在認購股份上比較遲疑?？傮w上說，這也需要佳兆業適當對類似分拆上市的策略，做新的調整。

 

      不過，在協縱策略管理集團創始人黃立沖看來，不允許深港通和滬港通的投資者參與優先發售是缺乏道理的，深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份，其差別是他們的渠道受到政府政策的限制。

 

      “佳兆業用自己的邏輯去解析上市規則，未必能獲得聯交所的認可，聯交所可能以其沒有公平對待股東，不同意該安排。接下來，要看佳兆業能否獲得聯交所和證監會的同意。”黃立沖表示。

 

      在外界看來，對佳兆業而言，分拆上市之后不僅可以減少對物業的“輸血”，還為其現有業務多了條“來血”的通道。但在黃立沖看來，除非佳兆業拼命擴張，否則不需要向物業輸血，佳兆業是希望分拆物業，多一個資本平臺。“事實上物業分拆并不會幫助他們抵御寒冬，只能起到‘雞蛋不放到一個籃子’的作用。”

 

      對于佳兆業物業的上市情況，記者向佳兆業相關人士核實，對方表示，暫不方便對外公布。

 

      瓜分

 

      爭相上市“搶地盤”

 

      傳統物管企業一直都在房地產母公司的庇護下生存發展，是什么原因致使它們從幕后走向臺前，紛紛追求上市？

 

      在58安居客首席分析師張波看來，現在是物業公司“搶地盤”的階段，也是它們對資金需求最大的時候。但如果這個時期企業能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進而才有后期“瓜分市場”的資格。

 

      諸葛找房副總裁苑承建指出，物業本身帶有金融屬性，是其業務模式的特點，但就企業運營而言，其實并不強。物業公司上市可以規范公司運營與管理、獲得的資金支持，還可以提升企業的運營服務能力。

 

      不過，在黃立沖看來，物業管理公司上市更多的是造殼行為。“很多開發商希望持有更多的上市公司資源，物業管理公司實際上在IPO發行等方面，投資人的興趣并不大，開發商基本上是從一個殼資源的角度來操作。”

 

      為什么房企紛紛選擇港股上市？記者了解到，截至目前，登陸A股的物管公司今年僅有2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業(23.700,0.80,?3.49%)。南都物業的上市，一度燃起了物業公司A股上市的欲望。不過，從過去物業公司沖擊IPO的經歷來看，普遍存在業績規模較小、關聯交易占比高、上市公司分拆、獨立性等問題，A股獨立上市難度著實不小。

 

      “物業公司只要滿足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市審批比較謹慎。”黃立沖表示。

 

      以碧桂園服務為例，A股排隊多年后也最終折戟而歸。早在2015年8月，碧桂園便對外透露了其有意分拆集團物業管理服務于上交所上市。2016年8月31日，碧桂園首次報送《廣東碧桂園物業服務股份有限公司首次公開發行股票招股說明書》，并于2017年12月1日再次申報。然而，籌備了近兩年的A股上市計劃于2017年12月11日暫停。當時，碧桂園發布公告稱，因審核監管機關近期的政策變動，碧桂園服務決定撤回其建議分拆的申請。3個月后，碧桂園于2018年3月19日宣布將物業板塊分拆到香港聯交所主板獨立上市。

 

      說NO

 

      萬科、龍湖物業按兵不動

 

      值得玩味的是，在物管公司頻頻登陸資本市場的背景下，國內物業服務質量美譽度很高的萬科物業、龍湖物業卻沒有上市動作。

 

      記者了解到，龍湖物業現已升級品牌名稱為“龍湖智慧服務”。龍湖集團CEO邵明曉明確表示，龍湖智慧服務尚無獨立上市計劃，也不會分拆。實際上，在物業拆分上市成為資本市場主流的前兩年，龍湖集團董事長吳亞軍就曾表示，并不選擇加入物業資本化大軍，因為一旦上市，“它跟地產接軌的彈性就將大打折扣。”

 

      那么，不分拆上市的龍湖智慧服務，是基于什么考慮？邵明曉表示，下一步，智慧服務的數據對于四大主航道數據打通非常關鍵，“我們要把它們放在一個大池子里，以便各業務相互之間協同。”

 

      萬科方面，雖然萬科管理層對物業板塊的發展寄予厚望，但在今年年初業績說明會上，萬科副總裁張旭表示，萬科物業沒有上市計劃。

 

      值得注意的是，在面對市場日益細分、多元化、個性化的服務需求，近期，萬科物業正式對外推出“住宅商企?兩翼齊飛”戰略，還推出獨立子品牌“萬物商企”，以商寫物業管理、政企設施管理為主業務。此外，萬科物業還將業務延伸至二手房市場尋求突破，建立子品牌“樸鄰”。

 

      在分析萬科和龍湖的物業為何不上市時，嚴躍進指出，物業公司的定位有所差異。部分企業上市是為了加快融資，而不是配合地產銷售業務，而且上市后也會存在很多問題，會影響具體的物業工作的開展，基于此，部分企業保守對待上市，也是值得肯定的。

 

      實際上，業內人士對房企拆分物業上市持兩種不同的看法：看好的一方認為，上市可提升品牌形象，利遠大于弊；“潑冷水”的一方則認為，物業公司上市弊大于利。

 

      奧克斯物業總經理林志偉就不看好物業公司的上市。在他看來，物業公司登陸資本市場，多半是跟風，資金使用會被嚴格監管，很多投資行為反而容易被約束。

 

      “物業公司上市后，服務有可能變差，因為開發商有兩種做法，一種是不讓物業公司賺錢，提升服務品質、從而提高美譽度，獲得更好的售價；另一種做法是各自賺錢，但這么做，就會有損美譽度。”黃立沖說。

 

      競爭

 

      物管大戰悄然打響

 

      不過，在新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來，物業公司上市雖是把雙刃劍。但是資本驅動，大勢所趨。

 

      實際上，隨著房地產進入存量房時代，物業管理的市場蛋糕還在不斷增加。在此背景下，眾多房企更加注重物業服務的業務運營和模式創新。

 

      來自天風證券研究所的一份報告指出，在中期物業管理面積方面，物業覆蓋率僅約50%，政策驅動下，未來幾年物業覆蓋率有望顯著提升，在物業費收繳方面，百強物業服務企業的物業收繳率從2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。

 

      長期看，物業服務有望擺脫傳統的單一運營模式，真正發揮流量入口屬性，疊加各類社區場景，完成運營模式的創新和轉變。類型豐富的、盈利空間更為巨大的增值服務，有望成為物業服務企業的主要利潤增長板塊。

 

      一些物業公司也對行業起到了激勵作用。以第一家登陸資本市場的彩生活為例，自2014登陸資本市場以來，在互聯網化轉型，盈利結構調整，市場規模等方面均取得了不錯的成果。截至今年上半年，彩生活收入17.6億元，毛利潤6.2億元，同比分別增長135.3%與82.5%。在轉型成果方面，其增值服務快速成長，收入達2.1億元，同比增長91.7%，在分布溢利中占比達35.8%。

 

      值得注意的是，物業管理服務行業也屬于“規模經濟”，對資本市場而言，規模也是其關注的一個重要指標。苑承建指出，現階段物業企業營收與利潤的增加，主要依賴管理規模的提升，即使按照物業服務企業的設想，未來為業主提供的增值服務可以成為收入與利潤的重要組成部分，也需要服務管理規模作為基礎支撐。

 

      外延式并購已成為物業公司增加在管面積、拓展多元化業務的首選。在此過程中，物業管理行業呈現出“強者恒強”的趨勢。據中國物業管理協會《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示，2014年，百強企業管理面積的均值約為1600萬平方米，市場份額為19.5%；2017年，百強企業管理面積的均值超3000萬平方米，市場份額達到32%以上。2014年，TOP10企業市場份額僅為4.37%，2017年達到11.06%。2017年，TOP10企業管理面積均值是百強企業均值的6.82倍，TOP11-30企業管理面積是百強企業均值的1.57倍，馬太效應越來越明顯。

 

      “物業管理行業還處于一個‘混沌’狀態，多數中小企業還沒有看清大勢，在市場增長的紅利之上，它們沒有看到物業管理行業的集中度在提升。”歐陽捷指出，一些優秀物業企業接踵上市，加速了物業企業的分化，行業小而散、混而亂的格局將逐漸改變，小物業公司就會像中小開發商一樣，加速退出物業江湖。

 

      困境

 

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